土地增值稅減半的影響 這次土地增值稅的減半，在立法院通過的過程可以說是「驚濤駭浪」，民間很多的買賣 因為卡在立法院通過與否，一直延宕，最後終於通過，總算讓大家鬆了一口氣。 土地增值稅的稅率本來是40%、50%與60%，現在減了一半，剩下20%、25%與30%，另外 「自用住宅用地」也搭上便車，由原來的10%降為5%；不過兩年後，一切皆恢復現狀。 土地增值稅減半的影響如下： 一、銀行是最大的贏家： 根據稅捐稽徵法的規定，土地增值稅優先於一切的債權與抵押權。也就是說，法拍的時候 ，先繳土地增值稅，剩下來的錢，才能還給銀行。現在土地增值稅減半後，銀行在拍賣 擔保品時受清償的機會，當然就大幅增加，這對減少銀行的呆帳，自然是幫助多多。 二、不一定可以提高貸款估值： 土地增值稅減半，可以提高銀行受清償的機會，但是只有減半兩年，所以對銀行手邊 待拍的擔保品才有幫助，至於以後的貸款，因為可能跨過兩年，所以銀行會不會因而就 提高擔保品的估值，還要再看看銀行的態度，不過若是經過移轉再拿來貸的話，因為原 地價墊高，對貸款估值當然還是有正面的幫助。 三、出售自用住宅的意願會增加： 自用住宅用地優惠稅率在降稅後只有剩下5%，因為自用住宅用地優惠稅率一生只能享受 一次，對稅額高的賣方來說，這可是千載難逢的機會，將會提高出售意願。不過，賣掉 自用住宅，如果在兩年內再另購自用住宅的話，如果符合條件（例如其新購土地地價超 過原出售土地地價或補償地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者），可以運用「重購退 稅」把土地增值稅退回來，這時就不一定要把一生一次的優惠稅率機會用掉。 四、會想把房子提早過給下一代： 很多老先生、老太太為了擔心孩子們在其身後爭產，所以很想把房子先來做分配，但是 以往卡在土地增值稅太高，實在是沒有餘錢去繳這麼多的土地增值稅，現在減半後，這 個動機會變得更強。不過要注意： 如果房子是自用住宅，過戶原因用「買賣」，還可以申請適用自用住宅用地優惠稅率， 但若孩子提不出付款證明，小心還有贈與稅的問題。 老先生、老太太若年紀實在很大，而且下一代也沒有爭產考量，還不如留下來當遺產， 因為繼承是不用繳土地增值稅的。 這一部分跟老師看法不同............但我覺得降子是對ㄉ，大家自己衡量ㄅ 迭B假買賣會增加： 土地增值稅一般都是用「公告土地現值」來算，賣方所申報的公告土地現值，就是買方 下一次要賣時的成本（這在稅法上稱為「原地價」），所以利用減半的這兩年，藉著一 次「假買賣」可以把土地的成本墊高，對以後真正要出售時自是有利，並且也有機會提 高銀行貸款估值。不過這是對兩年後有出售計畫者才有幫助，否則沒事先掏一半的銀子 繳稅，讓政府去「假買賣真稅收」似乎也沒多大的必要性。 六、加強民眾換屋的意願： 很多人老房子住久了，想要賣舊屋換新屋，但是繳了一大筆土地增值稅以後，實在是沒 有多少餘款可以買較好的房子，現在土地增值稅減半後，這個困擾可以降低很多。由於 區位佳、新成屋的換屋需求增加，對這些產品的去化，將有一定的成長空間，但是競爭 力弱或區位差的老房子，則將因供給增加，在價格方面可能還有再議甚至下降空間。 七、合建與都市更新較易推動： 進行合建與都市更新一項很大的成本就是鉅額的土地增值稅，如果想轉嫁給開發商，在 景氣不佳、融資困難的情況下，要開發商再負擔這些增值稅，自然會降低開發意願。現 在土地增值稅減半後，合建與都市更新將較易推動。不過開發與否的關鍵還是在是否具 市場性與風險高低，土地增值稅減半只是其中考量因素之一罷了。 八、房市價格重整，並提供更多元化的節稅管道： 土地增值稅減半後，因為只有兩年的時間，所以機會稍縱即失，這兩年內，各種節稅方 式勢必紛紛出籠。另一方面，兩年過後的房市也將面臨重整後的新局面，值得市場人士 注意。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 163.31.53.219